Ban Quản Trị Chung Cư Có Được Tự Ý Đem 2% Phí Bảo Trì Đi Gửi Tiết Kiệm Không?

Kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung luôn là một trong những điểm nóng dễ bùng phát tranh chấp căng thẳng nhất tại các tòa nhà chung cư ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Tại những tổ hợp chung cư quy mô hàng ngàn căn hộ, số tiền quỹ bảo trì tích lũy có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ, tạo ra nguồn lợi nhuận tiền gửi ngân hàng rất lớn hàng năm.

Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra không ít vụ lùm xùm khi các thành viên trong Ban quản trị tự ý trích hàng chục tỷ đồng đi gửi tiết kiệm kỳ hạn dài để nhận lãi suất cao kèm các khoản “hoa hồng”, quà tặng chăm sóc khách hàng VIP riêng từ phía ngân hàng mà không hề thông qua cư dân. Khi tòa nhà phát sinh sự cố khẩn cấp về hệ thống PCCC hay thang máy hỏng hóc, Ban quản trị lại không có tiền mặt chi trả do tiền bị “khóa” trong sổ tiết kiệm chưa đến ngày đáo hạn. Vậy pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này? Ban quản trị được làm gì và không được làm gì? Hãy cùng chuyên gia pháp lý của Pavilion Housing phân tích chi tiết dưới lăng kính của Luật Nhà ở 2023.

Quy chuẩn quản lý tiền gửi 2% phí bảo trì chung cư theo Luật Nhà ở 2023 – Nguồn: Pavilion Housing

Bản chất pháp lý của 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024), kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định bằng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác được bán, cho thuê mua (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng – VAT).

Người mua nhà có nghĩa vụ đóng khoản tiền này cho Chủ đầu tư tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ. Bản chất của khoản tiền này được luật định rất minh bạch:

• Thuộc sở hữu chung của toàn thể cư dân: Khoản tiền này không thuộc sở hữu của Chủ đầu tư, cũng không thuộc sở hữu của Ban quản trị. Ban quản trị chỉ đóng vai trò là “người quản lý ủy quyền” thay mặt cộng đồng cư dân bảo quản và sử dụng nguồn quỹ này đúng mục đích.
• Mục đích sử dụng duy nhất: Chỉ được dùng để bảo trì, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa đột xuất, thay thế các trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (như hệ thống máy bơm, máy phát điện dự phòng, camera an ninh, sơn sửa mặt ngoài tòa nhà, hệ thống xử lý nước thải, thang máy, PCCC…).
• Nghiêm cấm tuyệt đối: Sử dụng kinh phí bảo trì cho mục đích quản lý vận hành hàng ngày (như trả lương bảo vệ, tạp vụ, điện chiếu sáng công cộng – các chi phí này do Phí quản lý hàng tháng chi trả).

Ban quản trị chung cư có được tự ý đem tiền bảo trì đi gửi tiết kiệm không?

Câu trả lời dứt khoát theo quy định tại Khoản 2 Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở 2023 là: KHÔNG ĐƯỢC PHÉP TỰ Ý. Ban quản trị chỉ được quyền gửi tiền tiết kiệm khi thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện ràng buộc pháp lý mang tính bắt buộc sau đây:

1. Hình thức tài khoản đồng sở hữu (Joint Account): Ban quản trị phải mở tài khoản chuyên dùng tại tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Tài khoản này phải do tối thiểu hai thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản (trong đó bắt buộc có Trưởng ban và một thành viên đại diện cho chủ sở hữu căn hộ được Hội nghị nhà chung cư chỉ định). Mọi thao tác trích tiền, nộp tiền hoặc tất toán sổ tiết kiệm đều phải có chữ ký và con dấu của các đồng chủ tài khoản.
2. Phải có Nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư thông qua: Đây là điều kiện tiên quyết. Kế hoạch gửi tiết kiệm, danh sách ngân hàng thương mại được lựa chọn, số tiền gửi, kỳ hạn gửi (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng) và tỷ lệ tiền mặt dự phòng khẩn cấp phải được đưa ra thảo luận và biểu quyết thông qua tại Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc bất thường. Nếu chưa có sự phê chuẩn bằng văn bản của Hội nghị cư dân, bất kỳ hành vi tự ý ký hợp đồng tiền gửi nào của Ban quản trị đều là vi phạm pháp luật.
3. Nguyên tắc bảo toàn vốn và bảo đảm thanh khoản: Ban quản trị không được phép dồn 100% kinh phí bảo trì vào các sổ tiết kiệm kỳ hạn dài (1-2 năm) chỉ để lấy lãi suất cao. Luật quy định phải chia thành các kỳ hạn linh hoạt và luôn giữ một tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn nhất định để sẵn sàng thanh toán cho các tình huống khẩn cấp (như hỏng thang máy, nứt vỡ đường ống cấp nước chính, sự cố máy bơm PCCC).
4. Toàn bộ quyền lợi bổ sung phải thuộc về cư dân: Mọi khoản lãi phát sinh, quà tặng tri ân, điểm thưởng hay chiết khấu chăm sóc khách hàng của ngân hàng dành cho số dư tiền gửi bảo trì đều phải được ghi nhận và nộp vào tài khoản quỹ chung của cư dân, cấm bất kỳ cá nhân thành viên BQT nào nhận riêng.

Bảng đối chiếu quyền hạn và giới hạn pháp lý của Ban quản trị đối với quỹ bảo trì

Để quý cư dân dễ dàng giám sát hoạt động của Ban quản trị tòa nhà mình, Pavilion Housing đã hệ thống hóa các quyền hạn và hành vi bị cấm theo Luật Nhà ở 2023:

Toàn bộ tiền lãi gửi tiết kiệm từ quỹ bảo trì 2% thuộc về ai và sử dụng như thế nào?

Khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: “Tiền lãi phát sinh từ kinh phí bảo trì gửi tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”.

Điều này đồng nghĩa với việc:

• Tiền lãi sinh ra là tài sản chung của cư dân: Ngay cả khi Ban quản trị có công tìm kiếm được ngân hàng có lãi suất tiền gửi tốt nhất, số tiền lãi đó vẫn 100% thuộc về cộng đồng cư dân sở hữu tòa nhà.
• Tự động nhập gốc: Tiền lãi đến ngày đáo hạn phải được tự động tái tục nhập vào vốn gốc của tài khoản tiền gửi hoặc chuyển vào tài khoản vãng lai phục vụ chi tiêu bảo trì theo kế hoạch đã duyệt.
• Cấm trích lập các quỹ đen: Không được trích tiền lãi này để lập quỹ khen thưởng cho Ban quản trị, quỹ ngoại giao hay các quỹ chi tiêu không có trong quy chế tài chính đã được Hội nghị cư dân phê duyệt.

Chế tài xử lý nghiêm khắc đối với hành vi chiếm đoạt, tư lợi quỹ bảo trì

Để ngăn chặn triệt để tình trạng trục lợi từ nguồn quỹ bảo trì khổng lồ, hệ thống pháp luật Việt Nam đã ban hành các chế tài xử phạt vô cùng răn đe:

1. Xử phạt vi phạm hành chính: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng. Đồng thời, các cá nhân vi phạm buộc phải khắc phục hậu quả, hoàn trả 100% số tiền đã sử dụng sai mục đích về cho cư dân.
2. Truy cứu trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp thành viên Ban quản trị lợi dụng chức vụ, quyền hạn để chiếm đoạt số tiền bảo trì đem đi đầu tư cá nhân, cố tình không hoàn trả hoặc làm thất thoát số tiền từ 100 triệu đồng trở lên, cơ quan điều tra sẽ khởi tố vụ án hình sự theo:
   • Tội Tham ô tài sản (Điều 353 Bộ luật Hình sự 2015): Khung hình phạt cao nhất có thể lên đến tù chung thân hoặc tử hình nếu chiếm đoạt số tiền từ 1 tỷ đồng trở lên.
   • Tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 Bộ luật Hình sự): Mức án phạt tù có thể lên đến 20 năm tù giam.

Lời khuyên cho khách hàng khi chọn mua dự án có ban quản lý và chủ đầu tư uy tín

Một trong những bài học đắt giá nhất của người mua nhà chung cư là không chỉ nhìn vào phối cảnh hào nhoáng của dự án, mà phải tìm hiểu kỹ về uy tín bàn giao quỹ bảo trì của Chủ đầu tư cũng như cơ chế quản lý vận hành sau khi nhận nhà. Những Chủ đầu tư chuyên nghiệp và minh bạch luôn mở tài khoản quỹ bảo trì riêng biệt có phong tỏa ngay từ đầu, và chủ động bàn giao đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho Ban quản trị mới do cư dân bầu ra một cách êm đẹp.

Tại thị trường căn hộ TP.HCM, những dự án được phát triển bài bản với pháp lý chuẩn mực, hợp đồng mua bán tuân thủ nghiêm ngặt Luật Nhà ở 2023 như AVA Aurora và AVA Helios luôn là hình mẫu lý tưởng về sự an tâm sở hữu. Cư dân không chỉ được tận hưởng không gian sống tiện nghi vượt trội mà còn được bảo đảm 100% quyền lợi về minh bạch tài chính, quy chế quản lý tòa nhà văn minh và giá trị tài sản không ngừng gia tăng theo thời gian.

FAQ: Câu hỏi thường gặp về gửi tiết kiệm và quản lý quỹ bảo trì chung cư