Hình 1: Infographic quy chuẩn 4 bước tách thửa đất ở có lối đi chung mới nhất 2026

Quy Định Về Lối Đi Chung Khi Tách Thửa Đất Theo Điều 220 Luật Đất Đai 2024 Có Gì Đột Phá?

Trước ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, tình trạng tách thửa đất không có lối đi hoặc lối đi tự phát không được công nhận pháp lý diễn ra vô cùng phức tạp tại nhiều đô thị lớn như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Hệ quả thực tế là hàng ngàn hộ dân rơi vào cảnh tranh chấp quyền lối đi qua kéo dài hàng chục năm, bất động sản bị phong tỏa giao dịch, không thể chuyển nhượng hoặc không thể xin cấp phép xây dựng nhà ở do không tiếp giáp hệ thống giao thông công cộng.

Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã thiết lập hành lang pháp lý minh bạch và thống nhất trên toàn quốc nhằm bảo vệ triệt để quyền lợi hợp pháp của người dân. Cụ thể, Khoản 1 Điều 220 khẳng định việc tách thửa đất bắt buộc phải bảo đảm có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hiện hữu; đồng thời phải bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Đặc biệt, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Đây là một chính sách mang tính nhân văn và cải cách hành chính vượt bậc. Trước đây, nhiều địa phương yêu cầu người dân phải làm thủ tục hiến đất làm đường hoặc chuyển mục đích phần đất lối đi sang đất giao thông với quy trình xét duyệt kéo dài nhiều tháng trời. Với quy định tiến bộ tại Luật Đất đai 2024, người dân được giữ nguyên loại đất và quyền sử dụng đất, đồng thời cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận quyền về lối đi chung trực tiếp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Hạn Mức Diện Tích Tối Thiểu Khi Tách Thửa Đất Ở Tại Các Đô Thị Trọng Điểm Được Tính Thế Nào?

Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất. Điểm mấu chốt người mua bán bất động sản cần đặc biệt lưu ý: Phần diện tích đất dành làm lối đi chung hoàn toàn không được tính vào diện tích tối thiểu của từng thửa đất sau khi tách.

Ví dụ minh họa: Nếu quy định địa phương yêu cầu diện tích tối thiểu tách thửa đất ở đô thị là 60m², thì mỗi thửa đất hình thành sau khi tách phải đạt diện tích từ 60m² trở lên, hoàn toàn độc lập với phần diện tích của lối đi chung. Dưới đây là bảng tổng hợp hạn mức diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại các địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam năm 2026:

Quy Trình 4 Bước Tách Thửa Đất Có Lối Đi Chung Theo Nghị Định 101/2024/NĐ-CP Thực Hiện Ra Sao?

Căn cứ Điều 7 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy trình tách thửa đất có bố trí lối đi chung được chuẩn hóa qua 4 bước hành chính rõ ràng:

1. Bước 1: Soạn thảo và công chứng Văn bản thỏa thuận về lối đi chung: Người sử dụng đất hoặc các đồng sử dụng đất liền kề tiến hành lập văn bản cam kết, trong đó mô tả chi tiết vị trí ranh giới, chiều dài, bề rộng, diện tích phần đất dành làm lối đi chung, nghĩa vụ bảo trì và phương án bồi hoàn tài chính (nếu có). Văn bản này bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi tọa lạc thửa đất.
2. Bước 2: Đo đạc trích lục và chỉnh lý bản đồ địa chính: Chủ sử dụng đất liên hệ đơn vị đo đạc có giấy phép hành nghề địa chính hợp pháp để lập Mảnh trích đo địa chính thửa đất. Bản vẽ này thể hiện rõ ranh giới các thửa đất dự kiến tách rời và phần đất dành làm lối đi chung. Bản vẽ trích đo phải được Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận nội dung kỹ thuật.
3. Bước 3: Nộp hồ sơ tách thửa tại Bộ phận Một cửa: Người nộp hồ sơ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, kèm theo bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp, văn bản thỏa thuận lối đi chung đã công chứng và bản vẽ trích đo địa chính đã được duyệt. Hồ sơ nộp tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công hoặc Bộ phận Một cửa cấp huyện.
4. Bước 4: Thẩm định hồ sơ, chỉnh lý cơ sở dữ liệu và trao Sổ mới: Cơ quan quản lý đất đai thực hiện thẩm định thực địa, kiểm tra điều kiện quy hoạch và hạ tầng. Nếu đủ điều kiện, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất sau khi tách.

Những Rủi Ro Pháp Lý Nghiêm Trọng Cần Tránh Khi Mua Bán Đất Tách Thửa Có Lối Đi Chung Là Gì?

Trong thực tiễn đầu tư bất động sản, việc mua bán các mảnh đất nằm sâu bên trong có lối đi chung tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua thiếu kiến thức pháp lý vững vàng:

• Lối đi không được ghi nhận trên Sổ đỏ: Nhiều giao dịch chỉ dựa vào lời hứa miệng hoặc giấy viết tay của chủ đất phía trước. Khi chủ đất phía trước chuyển nhượng cho người thứ ba, người chủ mới có thể xây tường rào bít lối đi, khiến mảnh đất phía trong trở thành “đất cô lập” không thể tiếp cận và không thể xây dựng nhà cửa.
• Kích thước lối đi không đáp ứng quy chuẩn PCCC: Theo quy chuẩn quốc gia QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình, đường vào phục vụ chữa cháy phải có chiều rộng thông thủy không nhỏ hơn 3.5m và chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 4.5m. Nếu lối đi quá hẹp dưới 2.0m, cơ quan cấp phép xây dựng sẽ từ chối cấp phép hoặc hạn chế tối đa số tầng xây dựng.
• Tranh chấp quyền đặt đường ống kỹ thuật ngầm: Lối đi chung không chỉ là lối đi mặt đất mà còn bao gồm quyền lắp đặt đường ống cấp thoát nước, đường dây điện, cáp viễn thông ngầm. Nếu văn bản thỏa thuận không quy định chi tiết về việc chôn lấp hạ tầng ngầm, các hộ liền kề có thể ngăn cản việc đào đường đấu nối điện nước.

Để hạn chế triệt để mọi rủi ro tranh chấp, quý khách hàng nên ưu tiên lựa chọn các dự án bất động sản có quy hoạch bài bản, pháp lý sổ hồng hoàn chỉnh và hạ tầng nội khu chuẩn chỉnh được bảo chứng bởi Pavilion Housing như dự án căn hộ cao cấp AVA Helios, AVA Aurora, trung tâm phức hợp AVA Center, hoặc khu đô thị sinh thái kiểu mẫu Dragon Eden.

Luật Sư & Hội Đồng Cố Vấn Pháp Lý BĐS Pavilion Housing

Chứng chỉ hành nghề luật sư số 1428/TP/LS-CCHN. Hơn 15 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý đất đai, giải quyết tranh chấp quyền lối đi qua và thủ tục tách thửa, đăng ký biến động bất động sản chuẩn Luật Đất đai 2024. Hotline thẩm định hồ sơ: 0909 423 328.