Mức Phí Sang Tên Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chưa Có Sổ Hồng Năm 2026 Gồm Những Khoản Nào?

Chuyên mục: Thuế Phí & Thủ Tục Sang Tên Hợp Đồng Căn Hộ | Ban Pháp Chế & Kế Toán Thuế Pavilion Housing

1. Mức phí sang tên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chưa có sổ hồng gồm những khoản nào năm 2026?

Mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư ở giai đoạn đang xây dựng hoặc đã nhận bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) là một hình thức giao dịch rất sôi động trên thị trường thứ cấp.

Về mặt bản chất pháp lý, đây là giao dịch chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Do tài sản chưa được cấp Sổ hồng đứng tên người bán nên giao dịch không thực hiện đăng bộ biến động tại Văn phòng Đăng ký Đất đai như nhà đất thông thường, mà hoàn tất bằng việc Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Toàn bộ tổng chi phí sang tên HĐMB năm 2026 được cấu thành từ 3 khoản tiền chính:

• Khoản 1: Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2%: Nghĩa vụ tài chính bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước, do bên chuyển nhượng (bên bán) chịu trách nhiệm nộp (trừ khi hai bên thỏa thuận giá net bên mua nộp thay).
• Khoản 2: Phí công chứng và thù lao công chứng: Chi phí trả cho Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng để thẩm định hồ sơ, chứng thực chữ ký và lập Văn bản chuyển nhượng HĐMB theo quy chuẩn.
• Khoản 3: Lệ phí hành chính cấp mã số thuế: Lệ phí hành chính nhỏ từ 100.000 đến 300.000 VNĐ nộp tại bộ phận một cửa Chi cục Thuế để nhận Thông báo nộp thuế TNCN.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chi tiết

Căn cứ theo Luật Thuế Thu nhập cá nhân và hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC kết hợp Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính:

Một lưu ý sống còn về mặt thuế khóa: Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không được thấp hơn số tiền mà bên bán đã thực tế thanh toán cho Chủ đầu tư tính đến thời điểm chuyển nhượng. Ví dụ: Căn hộ có giá HĐMB là 3 tỷ đồng, bên bán đã đóng 70% (tương đương 2.1 tỷ đồng) cho Chủ đầu tư, thì giá chuyển nhượng kê khai tính thuế tối thiểu phải từ 2.1 tỷ đồng trở lên. Nếu kê khai thấp hơn, cơ quan Thuế sẽ ấn định thuế theo giá thực tế ghi trên hóa đơn GTGT của Chủ đầu tư.

3. Phí công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán được tính theo biểu phí nào?

Phí công chứng văn bản chuyển nhượng HĐMB được áp dụng theo Biểu mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính:

• Giá trị hợp đồng dưới 50 triệu đồng: Phí 50.000 VNĐ.
• Giá trị hợp đồng từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: Phí 100.000 VNĐ.
• Giá trị hợp đồng từ trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng: Phí 0.1% giá trị hợp đồng.
• Giá trị hợp đồng từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: Phí 1 triệu VNĐ + 0.06% của phần vượt quá 1 tỷ đồng.
• Giá trị hợp đồng từ trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: Phí 2.2 triệu VNĐ + 0.05% của phần vượt quá 3 tỷ đồng.
• Giá trị hợp đồng từ trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng: Phí 3.2 triệu VNĐ + 0.04% của phần vượt quá 5 tỷ đồng.

Ngoài phí công chứng theo biểu phí nhà nước, Văn phòng Công chứng sẽ thu thêm khoản thù lao soạn thảo hợp đồng, photo và niêm phong hồ sơ dao động từ 1.000.000 đến 2.500.000 VNĐ tùy từng tổ chức hành nghề công chứng.

4. Chủ đầu tư có được phép thu phí xác nhận chuyển nhượng hợp đồng theo luật mới không?

Trước đây, một nỗi bức xúc lớn của khách hàng mua căn hộ là khi nộp hồ sơ xin xác nhận chuyển nhượng, nhiều chủ đầu tư tùy tiện đặt ra các khoản “phí hành chính”, “phí sang tên”, “phí thẩm định hồ sơ” từ 5 triệu, 10 triệu đồng, thậm chí lên đến 1% – 2% giá trị căn hộ.

Quy định mới bảo vệ người tiêu dùng tại Khoản 3 Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã dập tắt hoàn toàn hành vi này:

5. Bảng tổng hợp toàn bộ các khoản thuế, phí và lệ phí khi sang tên hợp đồng căn hộ 2026

Bảng chi tiết các khoản chi phí và bên có nghĩa vụ chi trả theo tập quán và quy định pháp luật:

6. Bảng mô phỏng chi phí sang tên thực tế cho căn hộ 2 phòng ngủ trị giá 3.5 tỷ đồng

Để quý khách dễ hình dung, Pavilion Housing lập bảng dự toán chi phí cụ thể cho một trường hợp chuyển nhượng điển hình: Căn hộ 2PN diện tích 70m² tại khu đô thị với giá trị HĐMB là 3.5 tỷ đồng, bên bán đã thanh toán tiến độ 70% (tương đương 2.45 tỷ đồng), hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 3.5 tỷ đồng:

7. Quy trình 5 bước sang tên hợp đồng mua bán căn hộ an toàn tuyệt đối không bị ách tắc hồ sơ

Để hoàn tất giao dịch sang tên HĐMB suôn sẻ và bảo vệ an toàn dòng tiền hàng tỷ đồng, quý khách hàng nên tuân thủ nghiêm ngặt quy trình 5 bước chuẩn hóa:

1. Bước 1: Xin giấy xác nhận chưa nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng từ CĐT: Bên bán gửi đơn lên Chủ đầu tư đề nghị cấp “Giấy xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng và chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước”. Đây là điều kiện tiên quyết để công chứng viên thụ lý hồ sơ.
2. Bước 2: Ký Văn bản chuyển nhượng HĐMB tại Phòng Công chứng: Các bên có mặt ký tên, lăn tay vào Văn bản chuyển nhượng HĐMB (lập thành 07 bản chính theo mẫu quy định). Bên mua thanh toán tiền đợt 1 (thường giữ lại một khoản tương ứng tiền thuế TNCN để nộp).
3. Bước 3: Kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân: Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý địa bàn. Sau 03 – 05 ngày làm việc, nhận Thông báo nộp thuế và tiến hành nộp 2% thuế TNCN vào Kho bạc Nhà nước.
4. Bước 4: Nộp hồ sơ về Chủ đầu tư để xin xác nhận chuyển nhượng: Nộp lại cho Chủ đầu tư: 05 bản chính Văn bản chuyển nhượng đã công chứng, biên lai nộp thuế TNCN gốc, HĐMB gốc và các hóa đơn GTGT. Trong 05 ngày làm việc, Chủ đầu tư ký đóng dấu xác nhận và bàn giao lại cho bên mua.
5. Bước 5: Bàn giao hồ sơ gốc và thanh toán dứt điểm: Bên mua nhận lại Văn bản chuyển nhượng có xác nhận của CĐT, HĐMB gốc và toàn bộ hóa đơn để chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp.

Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm các cơ hội sở hữu căn hộ có pháp lý HĐMB chuẩn chỉnh, tiến độ thi công đảm bảo và chính sách hỗ trợ chuyển nhượng thuận lợi, các dự án nổi bật tại khu Tây Nam Sài Gòn như tổ hợp căn hộ mặt tiền đại lộ AVA Aurora hoặc dự án căn hộ xanh ven sông AVA Helios luôn là những sự lựa chọn phù hợp với thủ tục sang tên nhanh gọn, bảo vệ trọn vẹn quyền lợi pháp lý cho mọi chủ sở hữu.

8. Câu hỏi thường gặp về mức phí sang tên hợp đồng mua bán căn hộ (FAQ)