Người nước ngoài có được mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam trên 50 năm không?

Chuyên mục: Pháp Lý Bất Động Sản Quốc Tế & Sở Hữu Khối Ngoại | Ban Pháp chế Pavilion Housing

1. Quy định về thời hạn sở hữu nhà ở 50 năm của người nước ngoài được luật định thế nào?

Việt Nam đang là điểm đến an cư và đầu tư hấp dẫn hàng đầu khu vực đối với các chuyên gia, nhà quản lý và nhà đầu tư quốc tế. Bước sang năm 2026, các quy định mới của Luật Nhà ở 2023 đã tạo hành lang pháp lý minh bạch và cởi mở hơn rất nhiều cho khối ngoại.

Theo khoản 2 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Thời hạn sở hữu cụ thể được ghi rõ trên trang 2 của Giấy chứng nhận.

Nhiều người nước ngoài lo lắng rằng sau khi hết thời hạn 50 năm thì căn hộ sẽ bị nhà nước tịch thu mất trắng. Thực tế năm 2026 không phải như vậy. Pháp luật Việt Nam đã quy định cơ chế gia hạn hoặc xử lý tài sản rất nhân văn và phù hợp với thông lệ quốc tế.

2. Thủ tục gia hạn thêm 50 năm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP thực hiện ra sao?

Đây là điểm mấu chốt giải tỏa hoàn toàn tâm lý e ngại của các nhà đầu tư nước ngoài. Căn cứ theo Điều 5 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài được thực hiện như sau:

• Thời điểm nộp hồ sơ: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở tối thiểu 03 tháng, cá nhân nước ngoài có nhu cầu gia hạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gửi về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở.
• Thành phần hồ sơ gia hạn:
  • Đơn đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở (theo Mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
  • Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp.
  • Bản sao có chứng thực hộ chiếu còn giá trị sử dụng có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam.
• Thời hạn xử lý và thời gian gia hạn: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh xem xét và ban hành văn bản chấp thuận gia hạn. Thời hạn được gia hạn thêm tối đa là 50 năm kể từ ngày hết hạn sở hữu ghi trên Giấy chứng nhận lần đầu.

Như vậy, tổng thời gian sở hữu hợp pháp của một cá nhân nước ngoài đối với căn hộ chung cư tại Việt Nam có thể lên đến 100 năm. Trong trường hợp không có nhu cầu gia hạn hoặc không được gia hạn, chủ sở hữu nước ngoài có quyền bán lại căn hộ hoặc tặng cho cho các đối tượng khác đủ điều kiện sở hữu trước khi hết hạn.

3. Điều kiện nhập cảnh và giấy tờ nhân thân của người nước ngoài cần những gì?

Điều kiện để cá nhân nước ngoài được công nhận quyền mua nhà tại Việt Nam năm 2026 rất đơn giản và thông thoáng. Căn cứ Điều 17 và 18 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ cần đáp ứng 2 điều kiện bắt buộc:

• Có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị sử dụng.
• Có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam tại các cửa khẩu quốc tế (sân bay, cảng biển, cửa khẩu đường bộ) và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Pháp luật hiện hành không bắt buộc người nước ngoài phải có thẻ tạm trú, không yêu cầu thời gian cư trú tối thiểu và không bắt buộc phải có hợp đồng lao động tại Việt Nam. Khách du lịch nước ngoài chỉ cần nhập cảnh hợp pháp với visa du lịch ngắn hạn vẫn hoàn toàn đủ tư cách pháp lý để ký hợp đồng mua bán căn hộ.

4. Hạn mức room 30% căn hộ chung cư được kiểm soát và tra cứu như thế nào?

Để bảo đảm an ninh quốc phòng, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ sở hữu nhà ở của khối ngoại thông qua hai rào cản kỹ thuật:

• Danh mục khu vực an ninh quốc phòng: Bộ Quốc phòng và Bộ Công an phối hợp với UBND cấp tỉnh công bố công khai các khu vực dự án không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.
• Room trần 30%: Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu trong một tòa nhà có nhiều đơn nguyên thì tính trên từng tòa nhà độc lập. Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự), trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường chỉ được sở hữu tối đa không quá 250 căn nhà.

Tại các dự án ven sông chuẩn phong cách Pháp được người nước ngoài đặc biệt yêu thích như Arcadia at Lavila, danh sách room ngoại 30% luôn được chủ đầu tư cập nhật liên tục với Sở Xây dựng để bảo đảm khách hàng mua xong là đủ điều kiện nộp hồ sơ cấp sổ hồng ngay.

5. Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam có được sở hữu sổ hồng lâu dài không?

Đây là trường hợp đặc biệt mang lại quyền lợi tối thượng cho cá nhân nước ngoài. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Khi đó, căn hộ mua trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp hai bên có văn bản thỏa thuận tài sản riêng có công chứng). Người nước ngoài được đứng tên đồng sở hữu trên sổ hồng, thời hạn sở hữu được ghi là “Lâu dài”, không bị giới hạn 50 năm và không bị ràng buộc bởi trần room 30% của tòa nhà.

6. Bảng so sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài VS công dân Việt Nam

Bảng tổng hợp chi tiết các tiêu chí pháp lý so sánh quyền lợi sở hữu bất động sản năm 2026:

Bảng so sánh 5 tiêu chí sở hữu nhà ở giữa cá nhân nước ngoài và công dân Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023

Tiêu Chí Pháp Lý	Cá Nhân Nước Ngoài	Công Dân Việt Nam / Việt Kiều
Thời hạn sở hữu sổ hồng	Tối đa 50 năm (được gia hạn thêm tối đa 50 năm theo NĐ 95)	Ổn định lâu dài (vĩnh viễn)
Hạn mức số lượng sở hữu	Tối đa 30% số căn trong 1 tòa chung cư, 250 căn nhà riêng lẻ/phường	Không giới hạn số lượng
Loại hình được mua	Chỉ nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở (ngoài khu ANQP)	Mọi loại hình: nhà phố, căn hộ, đất nền, NOXH nếu đủ điều kiện
Quyền thế chấp ngân hàng	Chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN	Thế chấp tại mọi ngân hàng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam
Quyền cho thuê & sinh lời	Được quyền cho thuê, kinh doanh lưu trú và nộp thuế theo luật định	Được quyền tự do cho thuê, kinh doanh, chuyển nhượng

Đối với cộng đồng người nước ngoài tìm kiếm các quần thể biệt thự và nhà phố an ninh khép kín tại khu Đông TP.HCM, quần thể compound sinh thái Senturia An Phú luôn là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu nhờ không gian ven sông và cộng đồng cư dân quốc tế văn minh.

7. Quy trình bán lại căn hộ và chuyển tiền hợp pháp ra nước ngoài năm 2026?

Khi người nước ngoài bán lại căn hộ tại Việt Nam, quy trình diễn ra theo 3 bước chặt chẽ:

• Bán cho người nước ngoài khác: Bên mua nước ngoài chỉ được sở hữu căn hộ cho khoảng thời gian còn lại của thời hạn 50 năm ban đầu. Khi hết hạn, họ tiếp tục thực hiện thủ tục xin gia hạn 50 năm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Bán lại cho công dân Việt Nam hoặc Việt kiều: Giấy chứng nhận cấp cho người mua Việt Nam sẽ tự động được chuyển đổi sang hình thức “Sở hữu lâu dài” theo quy định tại khoản 3 Điều 19 Luật Nhà ở 2023.
• Chuyển kiều hối hợp pháp ra nước ngoài: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp 2% thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế, người nước ngoài mang theo Hợp đồng mua bán ban đầu, Hợp đồng công chứng chuyển nhượng, Chứng từ nộp thuế TNCN và Giấy xác nhận nguồn tiền nộp vào ngân hàng ban đầu đến bất kỳ ngân hàng thương mại nào tại Việt Nam để làm thủ tục quy đổi sang ngoại tệ và chuyển thẳng về tài khoản cá nhân ở nước sở tại.

8. Câu hỏi thường gặp về quyền mua nhà của người nước ngoài (FAQ)

Câu hỏi 1: Người nước ngoài mua căn hộ có được cấp sổ hồng đứng tên mình không?
Hoàn toàn được cấp. Trên trang 1 của sổ hồng sẽ ghi đầy đủ họ tên, quốc tịch, số hộ chiếu của chủ sở hữu nước ngoài. Thời hạn sở hữu 50 năm được ghi rõ tại mục Thời hạn sử dụng.

Câu hỏi 2: Hết thời hạn 50 năm mà không xin gia hạn thì căn hộ xử lý thế nào?
Trước khi hết hạn, chủ sở hữu phải bán hoặc tặng cho căn hộ. Nếu không bán hoặc tặng cho, căn hộ sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam để quản lý cho thuê hoặc bán đấu giá.

Câu hỏi 3: Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng tiền mặt được không?
Tuyệt đối không. Theo pháp luật quản lý ngoại hối của Việt Nam, mọi giao dịch thanh toán mua bán bất động sản của người nước ngoài bắt buộc phải chuyển khoản qua tài khoản thanh toán bằng đồng Việt Nam mở tại ngân hàng được phép hoạt động tại Việt Nam.