Người Nước Ngoài Mua Căn Hộ Chung Cư Tại Việt Nam Được Sở Hữu Tối Đa Bao Nhiêu Năm Theo Luật Nhà Ở 2023?

Chuyên mục: Pháp Lý Nhà Ở Cho Người Nước Ngoài (FDI & Expat) | Ban Pháp Chế Quốc Tế Pavilion Housing

1. Người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam được sở hữu tối đa bao nhiêu năm?

Tính đến quý 3 năm 2026, Việt Nam đang là điểm đến an cư và đầu tư hấp dẫn hàng đầu khu vực Đông Nam Á đối với các chuyên gia quốc tế, chuyên gia công nghệ và các nhà đầu tư nước ngoài. Với việc Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) chính thức có hiệu lực thi hành, hành lang pháp lý về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được hoàn thiện minh bạch và đồng bộ hơn.

Căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023:

• Thời hạn sở hữu chuẩn: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Quyền gia hạn thời hạn sở hữu: Khi hết thời hạn 50 năm, nếu chủ sở hữu nước ngoài vẫn có nhu cầu tiếp tục sở hữu thì được Nhà nước xem xét gia hạn thêm một lần theo quy định của Chính phủ tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Tổ chức nước ngoài: Được sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư đã được cấp cho tổ chức đó (bao gồm cả thời gian được gia hạn đầu tư).

2. Điều kiện pháp lý để cá nhân nước ngoài được phép mua và đứng tên căn hộ tại Việt Nam

Căn cứ theo Điều 17 và Điều 18 Luật Nhà ở 2023, điều kiện để một cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam vô cùng thuận lợi:

• Có hộ chiếu hợp lệ còn thời hạn: Hộ chiếu phải có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hợp pháp của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam tại cửa khẩu (không phân biệt diện thị thực du lịch, công tác hay thẻ tạm trú).
• Không thuộc diện ưu đãi ngoại giao: Cá nhân nước ngoài không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự theo quy định của pháp luật.
• Chỉ mua từ các nguồn hợp pháp: Chỉ được mua trực tiếp từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu hợp pháp căn hộ đó. Không được mua nhà ở từ cá nhân người Việt Nam nếu muốn đứng tên sở hữu 50 năm (trường hợp này người nước ngoài chỉ có thể ký Hợp đồng thuê dài hạn – Long Term Lease LTL).

3. Trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam được sở hữu lâu dài ra sao?

Đây là một chính sách nhân văn và bình đẳng được quy định rất tiến bộ trong luật pháp Việt Nam:

Khi đó, người nước ngoài được đứng tên chung trên Sổ đỏ/Sổ hồng với vợ/chồng là người Việt Nam, không bị giới hạn thời hạn 50 năm, không bị ràng buộc bởi hạn ngạch 30% Room ngoại và được quyền mua nhà ở riêng lẻ, nhà phố, biệt thự hoặc đất nền theo quy định của Luật Đất đai 2024.

4. Hạn ngạch Room ngoại 30% và khu vực không được phép bán nhà cho người nước ngoài

Để bảo đảm an ninh quốc phòng và trật tự đô thị, Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định hạn ngạch sở hữu nghiêm ngặt:

• Hạn ngạch đối với nhà chung cư: Tổng số căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (kể cả chung cư hỗn hợp có thương mại, dịch vụ). Nếu trong một khu vực có quy mô dân số tương đương cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư thì tổng số căn hộ người nước ngoài sở hữu cũng không được vượt quá 30% số căn hộ của toàn bộ các tòa nhà đó.
• Hạn ngạch đối với nhà ở riêng lẻ: Không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) trong một khu vực có số dân tương đương một phường.
• Danh mục dự án cấm người nước ngoài sở hữu: Bộ Quốc phòng và Bộ Công an phối hợp cùng UBND cấp tỉnh xác định và công bố danh mục các dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng không được phép bán cho người nước ngoài.

5. Bảng so sánh quyền sở hữu nhà ở giữa người nước ngoài độc thân và kết hôn với công dân Việt Nam

Bảng phân tích đối chiếu chi tiết sự khác biệt về địa vị pháp lý và quyền tài sản:

6. Thủ tục xin gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở thêm 50 năm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP

Khi căn hộ sắp hết thời hạn 50 năm, chủ sở hữu người nước ngoài cần thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định tại Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:

• Thời điểm nộp hồ sơ: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở tối thiểu 03 tháng, chủ sở hữu nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở.
• Thành phần hồ sơ: Đơn đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở (theo Mẫu); bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gốc; bản sao hộ chiếu còn giá trị và thị thực hoặc thẻ tạm trú hợp lệ.
• Thời hạn giải quyết: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh xem xét và ra văn bản chấp thuận gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu. Sau đó, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện ghi nhận nội dung gia hạn vào Giấy chứng nhận.

7. Quy định chuyển tiền thanh toán mua nhà và chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài hợp pháp

Một trong những nguyên tắc cốt tử mà người nước ngoài phải tuân thủ nghiêm ngặt là quản lý ngoại hối theo Thông tư 06/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam:

• Thanh toán mua nhà: Tiền mua nhà bắt buộc phải được chuyển khoản từ nước ngoài vào Việt Nam qua tài khoản vốn đầu tư gián tiếp hoặc tài khoản thanh toán bằng ngoại tệ/VND mở tại ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuyệt đối không giao dịch bằng tiền mặt để tránh vi phạm luật phòng chống rửa tiền.
• Chuyển tiền ra nước ngoài khi bán nhà: Sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng căn hộ và nộp 2% thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan Thuế Việt Nam, chủ sở hữu có quyền xuất trình biên lai nộp thuế và hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho ngân hàng để quy đổi toàn bộ số tiền bán nhà và lợi nhuận sang ngoại tệ chuyển về nước hợp pháp 100%.

Tại thị trường căn hộ cao cấp Quận 7 và Nam Sài Gòn, nơi quy tụ cộng đồng cư dân quốc tế đông đúc từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Châu Âu, các dự án có room ngoại sẵn sàng và đầy đủ điều kiện pháp lý ký SPA (Sales & Purchase Agreement) như Q7 Saigon Riverside Complex hay Sunrise City View luôn là danh mục đầu tư ưu tiên số 1 của các nhà đầu tư nước ngoài.

8. Câu hỏi thường gặp về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam (FAQ)