Quy Định Về Thời Hạn Bảo Hành Công Trình Nhà Chung Cư Cao Tầng Của Chủ Đầu Tư Theo Luật Nhà Ở 2023 Là Bao Nhiêu Năm?

1. Thời hạn bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư theo Luật Nhà ở 2023 là bao nhiêu năm?

Thực tế hiện nay, câu chuyện bảo hành chung cư luôn là vấn đề được cư dân và các ban quản trị tòa nhà quan tâm hàng đầu sau khi nhận bàn giao nhà. Rất nhiều trường hợp tòa nhà mới vận hành được 1 – 2 năm đã xuất hiện tình trạng nứt tường, thấm nước ban công hoặc thang máy trục trặc liên tục. Việc hiểu rõ ranh giới thời hạn bảo hành 60 tháng của Luật Nhà ở 2023 giúp người mua nhà nắm chắc quyền lợi đòi hỏi chủ đầu tư phải sửa chữa triệt để.

Tại các dự án chất lượng cao như khu phức hợp The Marq hay các tòa tháp cao tầng hiện đại Sunshine Tower, chủ đầu tư đều bố trí đội ngũ kỹ sư bảo hành túc trực 24/7 trong 5 năm đầu tiên để xử lý ngay mọi phản ánh kỹ thuật của cư dân.

2. Phạm vi bảo hành công trình chung cư gồm những hạng mục kỹ thuật nào?

Luật Nhà ở 2023 quy định chi tiết phạm vi các hạng mục công trình bắt buộc phải được chủ đầu tư bảo hành miễn phí:

Infographic quy chuẩn thời hạn và phạm vi các hạng mục bảo hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

• Hệ thống kết cấu chịu lực chính của tòa nhà: Khung dầm cột bê tông cốt thép, sàn các tầng, tường chịu lực, móng và kết cấu tầng hầm chống lún sụt nứt vỡ nguy hiểm.
• Hạng mục bao che và chống thấm dột: Mái tòa nhà, sân thượng, ban công, logia, sê nô thoát nước, tường mặt ngoài tiếp giáp mưa gió và hệ thống cửa kính ngoại thất.
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung: Hệ thống cung cấp điện sinh hoạt, chiếu sáng hành lang công cộng, máy phát điện dự phòng, hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt và nước thải sinh hoạt.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC): Bơm cứu hỏa, đầu phun Sprinkler, van cảm biến nhiệt, chuông báo cháy tự động, hệ thống tạo áp cầu thang thoát hiểm và cửa chống cháy lan.
• Hệ thống thiết bị gắn liền với tòa nhà: Thang máy chở khách, thang máy chữa cháy, hệ thống camera an ninh CCTV, thẻ từ phân tầng thang máy, hệ thống thông gió hầm xe và xử lý rác thải chung.

3. Trách nhiệm xử lý sự cố và bồi thường của chủ đầu tư được quy định ra sao?

Căn cứ Điều 126 Luật Nhà ở 2023, khi nhận được thông báo bằng văn bản của chủ sở hữu căn hộ hoặc Ban quản trị nhà chung cư về khiếm khuyết công trình trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư có các trách nhiệm pháp lý nghiêm ngặt sau:

1. Tiến hành sửa chữa khắc phục kịp thời: Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, chủ đầu tư phải cử đơn vị nhà thầu kiểm tra hiện trường, lập phương án và tiến hành sửa chữa dứt điểm lỗi kỹ thuật.
2. Tự chi trả toàn bộ chi phí: Toàn bộ kinh phí vật tư, nhân công, kiểm định chất lượng phát sinh trong quá trình bảo hành do chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng tự chi trả. Tuyệt đối không được yêu cầu cư dân đóng thêm tiền hay khấu trừ vào quỹ bảo trì 2%.
3. Bồi thường thiệt hại phát sinh: Nếu sự cố kỹ thuật (như vỡ đường ống nước ngầm, thấm tường gây chập cháy điện hỏng sàn gỗ, đồ nội thất của cư dân) xuất phát từ lỗi thi công hoặc vật liệu kém chất lượng của chủ đầu tư, chủ đầu tư bắt buộc phải bồi thường toàn bộ giá trị thiệt hại thực tế theo giá thị trường.
4. Chế tài khi chủ đầu tư chậm trễ: Nếu quá thời hạn mà chủ đầu tư không tiến hành sửa chữa, chủ sở hữu hoặc Ban quản trị có quyền thuê một đơn vị độc lập khác có đủ năng lực vào sửa chữa. Mọi chi phí thuê ngoài này chủ đầu tư phải hoàn trả lại đầy đủ, nếu không chi trả sẽ bị khấu trừ vào tài khoản tiền gửi bảo hành công trình mở tại ngân hàng thương mại.

Tại các dự án như Citialto hay cụm chung cư cao tầng TT Avio, Ban quản trị luôn chủ động phối hợp cùng ban quản lý tòa nhà kiểm kê danh mục bảo hành định kỳ 6 tháng một lần để đôn đốc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.

4. Cư dân và Ban quản trị cần làm gì khi công trình chung cư bị hư hỏng, nứt lún?

Để bảo đảm yêu cầu bảo hành được thụ lý nhanh chóng và có giá trị pháp lý khi phát sinh khiếu nại, cư dân cần thực hiện đúng trình tự chuẩn:

• Ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh, video: Chụp ảnh rõ nét vết nứt, vị trí thấm ố, đo đạc kích thước vết nứt và quay video minh họa thời điểm rò rỉ nước hoặc sự cố điện.
• Lập Biên bản xác nhận hiện trạng 3 bên: Mời đại diện Ban quản lý tòa nhà và kỹ thuật viên phụ trách đến lập biên bản kiểm tra thực địa, ghi nhận rõ nguyên nhân sơ bộ và thời điểm phát hiện lỗi.
• Gửi Văn bản yêu cầu bảo hành chính thức: Gửi thư bảo đảm hoặc email chính thức có ký số đến Ban Giám đốc Chủ đầu tư, viện dẫn cụ thể Điều 125 Luật Nhà ở 2023 và ấn định thời hạn phản hồi trong 07 ngày làm việc.
• Báo cáo Sở Xây dựng khi chủ đầu tư chây ỳ: Nếu chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm, Ban quản trị có quyền gửi đơn đề nghị can thiệp lên Thanh tra Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra chất lượng công trình và xử phạt vi phạm hành chính.

Để tra cứu chi tiết toàn văn điều khoản quy định về nghĩa vụ bảo hành nhà ở, quý độc giả và cư dân có thể tra cứu trực tiếp tại Thư viện Pháp luật Quốc gia về Luật Nhà ở 2023.

5. Câu hỏi thường gặp về thời hạn bảo hành nhà chung cư