Thủ Tục Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư Khi Chưa Có Sổ Hồng Năm 2026 Gồm Những Bước Nào?

1. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng căn cứ theo luật nào?

Thực tế thị trường thứ cấp hiện nay, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chưa có sổ diễn ra rất sôi động tại các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện bàn giao. Tuy nhiên, nếu người mua và người bán không nắm rõ các điểm mới của Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ rất dễ bị chủ đầu tư từ chối xác nhận hoặc gặp vướng mắc nghiêm trọng khi kê khai thuế thu nhập cá nhân.

Tại các dự án căn hộ trọng điểm như C-SkyView Chánh Nghĩa hay dự án căn hộ cao cấp The Infinity, các chủ đầu tư đã thiết lập cổng dịch vụ hỗ trợ khách hàng đăng ký lịch chuyển nhượng trực tuyến, giúp tinh gọn thời gian kiểm tra công nợ tài chính của căn hộ.

2. Điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng HĐMB căn hộ hình thành trong tương lai gồm những gì?

Để giao dịch chuyển nhượng HĐMB có giá trị pháp lý đầy đủ và được pháp luật bảo vệ, căn hộ chuyển nhượng phải đáp ứng trọn vẹn các điều kiện tiên quyết sau:

Infographic quy chuẩn 5 bước chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chưa có sổ theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP năm 2026

• Hợp đồng mua bán gốc hợp pháp: Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bên bán và chủ đầu tư đã được ký kết đúng thẩm quyền, tuân thủ mẫu hợp đồng quy định tại Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS 2023.
• Chưa nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng: Thời điểm nộp hồ sơ công chứng chuyển nhượng phải diễn ra trước khi chủ đầu tư nộp danh sách và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lên Sở Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai. Một khi cơ quan nhà nước đã tiếp nhận hồ sơ làm sổ, mọi giao dịch chuyển nhượng HĐMB đều bị tạm dừng để chờ sổ hồng ra đời.
• Không có tranh chấp hoặc kê biên: Căn hộ không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp hợp đồng hoặc bị phong tỏa bởi bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến hạn: Bên chuyển nhượng phải đóng đủ các đợt tiền đến hạn theo thỏa thuận trong HĐMB với chủ đầu tư, không bị tính lãi phạt chậm nộp quá hạn.

3. Quy trình 5 bước chuyển nhượng HĐMB theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP thực hiện ra sao?

Quy trình chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai năm 2026 được chuẩn hóa theo 5 bước tuần tự sau:

1. Bước 1: Nộp đơn xin xác nhận tình trạng căn hộ tại Chủ đầu tư: Bên bán nộp đơn xin xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng, xác nhận tình trạng dư nợ thanh toán và cam kết căn hộ chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và cấp Giấy xác nhận trong vòng 3 đến 5 ngày làm việc.
2. Bước 2: Lập và công chứng Văn bản chuyển nhượng HĐMB: Hai bên cùng người phối ngẫu (vợ/chồng) đến tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có dự án. Hồ sơ bao gồm: Bản chính HĐMB, Hóa đơn GTGT, Giấy xác nhận của chủ đầu tư, CCCD, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Công chứng viên chứng nhận Văn bản chuyển nhượng HĐMB (thường lập 07 bản chính).
3. Bước 3: Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày công chứng, bên bán (hoặc bên mua được ủy quyền) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế khu vực. Thuế TNCN phải nộp là 2% tính trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng (hoặc giá trị hợp đồng gốc nếu kê khai thấp hơn). Sau khi nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người nộp thuế nhận Biên lai chứng từ nộp thuế điện tử.
4. Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng: Các bên nộp lại bộ hồ sơ gồm: Văn bản công chứng chuyển nhượng HĐMB, Biên lai nộp thuế TNCN, Bản chính HĐMB gốc cho chủ đầu tư. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, chủ đầu tư ký xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng HĐMB và lưu hồ sơ lưu trữ nội bộ.
5. Bước 5: Bàn giao hồ sơ và tiếp nhận quyền lợi căn hộ: Bên mua chính thức trở thành chủ sở hữu mới của căn hộ, kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, bao gồm việc tiếp tục đóng tiền các đợt tiếp theo và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi công trình hoàn thành.

Tại các dự án đô thị sầm uất như The Maison hay dự án căn hộ trẻ The Felix, bộ phận dịch vụ khách hàng tiếp nhận hồ sơ xác nhận chuyển nhượng hoàn toàn thông qua phần mềm quản trị tập trung, giúp rút ngắn thời gian xử lý chỉ còn 3 ngày làm việc.

4. Cách tính thuế TNCN 2% và các khoản phí công chứng chuyển nhượng năm 2026 thế nào?

Bảng phân định nghĩa vụ tài chính và biểu phí thực tế khi chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư:

Người mua cần đặc biệt lưu ý: Theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư tuyệt đối không được phép thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc xác nhận văn bản chuyển nhượng HĐMB của khách hàng. Mọi hành vi đặt ra phí sang tên từ 20 đến 50 triệu đồng đều là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị khiếu nại lên Sở Xây dựng để xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Để tra cứu chi tiết toàn văn điều khoản quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tương lai, quý khách hàng có thể tham khảo văn bản quy phạm pháp luật chính thức tại Thư viện Pháp luật Quốc gia về Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

5. Câu hỏi thường gặp khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng