1. Bản Chất Bảng Giá Đất Mới Theo Quyết Định 79/2024/QĐ-UBND TP.HCM Là Gì?

Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 79/2024/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về bảng giá đất trên địa bàn toàn thành phố. Bảng giá đất điều chỉnh này áp dụng từ ngày 31/10/2024 và được duy trì vận hành ổn định trong suốt năm 2026 nhằm tiệm cận dần nguyên tắc thị trường, loại bỏ cơ chế hai giá vốn gây nhiều thất thoát và vướng mắc trong công tác quản lý đất đai.

Theo khảo sát thực tế tại các quận nội thành và huyện ngoại thành TP.HCM, bảng giá đất mới ghi nhận mức điều chỉnh tăng phổ biến từ 3 lần đến 7 lần so với bảng giá đất giai đoạn trước, đặc biệt ở một số khu vực hạ tầng phát triển nhanh như thành phố Thủ Đức, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân có nhu cầu làm nhà ở thực sự, Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, với các cơ chế giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt và khống chế hạn mức đất ở, giúp giảm bớt áp lực tài chính cho các hộ gia đình.

Người dân có thể tra cứu toàn văn văn bản pháp quy tại Cổng Công Báo TP.HCM hoặc tra cứu đối chiếu trên Cổng Thông Tin Điện Tử Chính Phủ để nắm bắt bảng giá chuẩn xác cho từng cung đường cụ thể.

2. Công Thức Tính Tiền Sử Dụng Đất Khi Lên Thổ Cư Năm 2026 Được Áp Dụng Như Thế Nào?

Theo quy định tại Điều 8 và Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản) sang đất ở (đất thổ cư) được phân định rõ ràng dựa trên diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở:

• Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở:
  Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở theo Bảng giá đất – Giá đất nông nghiệp tương ứng) x Diện tích chuyển mục đích trong hạn mức

  Trong đó, giá đất ở và giá đất nông nghiệp được xác định theo đúng bảng giá đất tại Quyết định 79/2024/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành tại vị trí thửa đất xin chuyển mục đích.

• Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức giao đất ở:
  Tiền sử dụng đất phần vượt hạn mức = (Giá đất ở cụ thể – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích vượt hạn mức

  Đối với phần diện tích vượt hạn mức, việc định giá được căn cứ vào phương pháp hệ số điều chỉnh hoặc định giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định, bảo đảm sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Ngoài tiền sử dụng đất, người xin chuyển mục đích còn phải hoàn thành Lệ phí trước bạ (0,5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất) cùng các khoản lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ theo quy định của Hội đồng nhân dân TP.HCM.

3. Phân Biệt Hạn Mức Giao Đất Ở Tại Các Khu Vực TP.HCM Được Quy Định Ra Sao?

Hạn mức giao đất ở là thước đo then chốt quyết định số tiền người dân phải chi trả khi xin lên thổ cư. Căn cứ quy định phân vùng đô thị tại TP.HCM, hạn mức công nhận đất ở và giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được phân chia theo 3 nhóm địa bàn chính:

1. Khu vực 1 (Các quận nội thành trung tâm): Gồm Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận Phú Nhuận… Hạn mức giao đất ở tối đa thường là 160 m²/hộ.
2. Khu vực 2 (Các quận ven và Thành phố Thủ Đức): Gồm Quận 7, Quận 8, Quận 12, Quận Bình Tân, Thành phố Thủ Đức… Hạn mức giao đất ở tối đa là 200 m²/hộ.
3. Khu vực 3 (Các huyện ngoại thành): Gồm huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ… Hạn mức giao đất ở tại thị trấn và khu vực quy hoạch đô thị là 250 m²/hộ, đối với các xã nông thôn thuần túy hạn mức có thể lên tới 300 m²/hộ.

Khi diện tích thửa đất vườn, đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình nằm trong khuôn viên đất ở có sẵn, việc xác định hạn mức sẽ căn cứ trên nguồn gốc tạo lập và quá trình sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

4. Bảng So Sánh Tiền Sử Dụng Đất Giữa Các Khu Vực Tuyến Đường TP.HCM Năm 2026

Để giúp độc giả hình dung rõ ràng mức chi phí thực tế khi chuyển mục đích 100 m² đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư, dưới đây là bảng tính toán minh họa tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn TP.HCM theo khung giá Quyết định 79/2024:

Bảng tính toán nghĩa vụ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích 100 m² đất nông nghiệp lên đất ở tại TP.HCM năm 2026

Khu Vực Tuyến Đường	Giá Đất Ở (triệu/m²)	Giá Đất NN (triệu/m²)	Chênh Lệch/m² (triệu/m²)	Tiền Nộp 100 m² (tỷ VNĐ)
Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè (Đoạn 1)	32,0 triệu/m²	2,8 triệu/m²	29,2 triệu/m²	2,92 tỷ VNĐ
Đường Huỳnh Tấn Phát, Huyện Nhà Bè	22,5 triệu/m²	2,2 triệu/m²	20,3 triệu/m²	2,03 tỷ VNĐ
Đường Quốc Lộ 50, Huyện Bình Chánh	19,0 triệu/m²	1,9 triệu/m²	17,1 triệu/m²	1,71 tỷ VNĐ
Đường Tỉnh Lộ 8, Huyện Củ Chi	12,8 triệu/m²	1,5 triệu/m²	11,3 triệu/m²	1,13 tỷ VNĐ
Đường Đỗ Xuân Hợp, TP. Thủ Đức	45,0 triệu/m²	3,2 triệu/m²	41,8 triệu/m²	4,18 tỷ VNĐ

5. Hồ Sơ Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất Năm 2026 Cần Chuẩn Bị Những Giấy Tờ Gì?

Căn cứ Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất. Bộ hồ sơ hợp lệ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02C/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
• Bản trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc bản trích đo địa chính thửa đất do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm duyệt.
• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất và Tờ khai tiền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Thuế.
• Bản sao Căn cước công dân gắn chip hoặc thông tin định danh điện tử VNeID mức độ 2 của chủ sở hữu đất.

6. Quy Trình 4 Bước Thẩm Định Thuế & Nộp Tiền Sử Dụng Đất Tại Chi Cục Thuế

Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tại TP.HCM năm 2026 tuân thủ theo 4 bước liên thông điện tử khép kín:

1. Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra quy hoạch thửa đất: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Bộ phận Một cửa, đối chiếu chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Nếu vị trí đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn thì ban hành văn bản thẩm định đủ điều kiện.
2. Bước 2: Luân chuyển hồ sơ sang cơ quan Thuế: Văn phòng Đăng ký đất đai lập Phiếu chuyển thông tin địa chính gửi điện tử sang Chi cục Thuế khu vực để tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất Quyết định 79/2024.
3. Bước 3: Ban hành Thông báo nộp tiền: Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, Chi cục Thuế ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất và Lệ phí trước bạ gửi về cho người sử dụng đất qua tin nhắn SMS, Cổng Dịch vụ công hoặc trực tiếp tại Bộ phận Một cửa.
4. Bước 4: Nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước & Nhận kết quả: Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền qua ứng dụng ngân hàng liên kết Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc trực tiếp tại Ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu. Sau khi có chứng từ nộp thuế, Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành in trang bổ sung hoặc cấp đổi Sổ hồng mới xác nhận mục đích đất ở.

7. Các Lưu Ý Tránh Phát Sinh Nợ Nghĩa Vụ Tài Chính Hoặc Bị Phạt Chậm Nộp

Khi thực hiện thủ tục lên thổ cư trong năm 2026, người dân cần ghi nhớ các nguyên tắc pháp lý trọng yếu sau:

• Thời hạn nộp tiền là 30 ngày: Kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo, người sử dụng đất phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Nếu quá 30 ngày chưa nộp, số tiền chậm nộp sẽ bị tính lãi 0,03%/ngày trên tổng số tiền chậm nộp theo Luật Quản lý Thuế.
• Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất: Theo Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, chỉ có các đối tượng là hộ nghèo, hộ cận nghèo, gia đình chính sách người có công với cách mạng hoặc đồng bào dân tộc thiểu số tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn mới được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Người dân bình thường không còn được tự do ghi nợ tràn lan như giai đoạn trước.
• Kiểm tra quy hoạch kỹ càng trước khi mua đất nông nghiệp: Rất nhiều trường hợp người mua đất trồng cây lâu năm với kỳ vọng lên thổ cư nhưng thửa đất nằm trong quy hoạch cây xanh cách ly, hành lang bảo vệ sông rạch hoặc lộ giới đường dự phóng, dẫn đến việc không thể chuyển mục đích và bị chôn vốn dài hạn.

8. Lựa Chọn Dự Án Đã Hoàn Thành 100% Nghĩa Vụ Tiền Sử Dụng Đất An Toàn

Trước bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới, việc tự mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích tiềm ẩn nhiều chi phí phát sinh và rủi ro thủ tục hành chính kéo dài. Do đó, xu hướng đầu tư thông minh của dòng tiền năm 2026 đang chuyển mạnh sang các dự án bất động sản đã được chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất với ngân sách nhà nước và sở hữu pháp lý minh bạch.

Tại khu Đông TP.HCM, đại dự án đô thị kiểu mẫu Senturia An Phú tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức là điểm sáng tiêu biểu khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất ở và sẵn sàng bàn giao nhà phố biệt thự cao cấp. Tương tự, tại trục kinh tế năng động kết nối vùng ven, tổ hợp trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp AVA Center mang lại sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng nhờ hồ sơ pháp lý vững vàng và tiến độ thi công bảo đảm.

9. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Chuyển Đổi Đất Thổ Cư TP.HCM 2026